رونق مسکن شهر شما ممکن است از بین برود

ترکیبی از تقاضا برای خانه های ناشی از همه گیر شدن و نرخ بسیار پایین وام مسکن معجزه ای برای قیمت مسکن ایجاد کرد. حتی زمانی که نرخ ها در سال جاری شروع به افزایش کردند، قیمت ها همچنان بالا می رفت. از ژوئن، شاخص ملی قیمت خانه S&P CoreLogic Case-Shiller، که میانگین قیمت مسکن را در کلان‌شهرهای بزرگ سراسر کشور اندازه‌گیری می‌کند، 45 درصد بیشتر از فوریه 2020 بود.

حتی بدون افزایش نرخ وام مسکن، افزایش قیمت مسکن بر توانایی مردم برای خرید خانه تأثیر می گذارد. نرخ های بالاتر، خریداران بالقوه بیشتری را قیمت گذاری کرد. اندازه‌گیری انجمن ملی مشاوران املاک، بر اساس نرخ وام مسکن، متوسط ​​درآمد خانواده و میانگین قیمت فروش خانه‌های موجود، نشان می‌دهد که خانه‌ها در ماه جولای حتی نسبت به اوج حباب مسکن در سال 2006 مقرون به صرفه‌تر بودند. اندازه گیری ساخته شده از بانک فدرال رزرو آتلانتا، بر اساس ارقام قیمت خانه CoreLogic و علاوه بر آن شامل مالیات و هزینه های بیمه در محاسبات آن، نشان دهنده مقرون به صرفه بودن در ژوئیه کمتر از سال 2006 است. با گزارش فردی مک که میانگین نرخ در 30 سال وام مسکن ثابت در این هفته به 6.29 درصد رسید – نسبت به میانگین 5.54 درصدی جولای و بالاترین سطح از اکتبر 2008 – خانه ها در حال حاضر حتی مقرون به صرفه تر هستند.

فشارهای قیمتی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. روز چهارشنبه، انجمن ملی مشاوران املاک گزارش داد که فروش خانه‌های موجود با تعدیل فصلی برای هفتمین ماه متوالی در ماه آگوست کاهش یافت و میانگین قیمت فروش تعدیل‌نشده یک خانه 7.7 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت که در مقایسه با 9.5 درصد در سال گذشته. جولای. با این حال، کاهش قابل توجه ملی در قیمت مسکن مانند آنچه که باعث شد شاخص کیس شیلر 27 درصد از اوج خود در ژوئیه 2006 به پایین ترین سطح خود در فوریه 2012 کاهش یابد، ممکن است در کار نباشد.

تامین مالی آسان برای وام گیرندگان زیربنای اعتبار که به ایجاد این حباب کمک کرد، عاملی در افزایش شیوع بیماری همه گیر نبود، و محصولات مشتقات وام مسکن که به تسریع بحران مالی 2008 کمک کردند، دیگر رایج نیستند. علاوه بر این، در حالی که خریداران سرمایه گذاری در افزایش قیمت ها نقش داشته اند، به نظر می رسد سفته بازی نقش کمتری نسبت به افزایش تقاضا و عرضه کم خانه برای فروش دارد. در ماه اوت فقط 1.3 میلیون خانه در بازار وجود داشت که در مقایسه با 3.8 میلیون خانه در آگوست 2006.

در نهایت، قیمت خانه در جهت نزولی ثابت است: بسیاری از صاحبان خانه‌ها در صورتی که خواسته‌شان برآورده نشود، تا زمانی که شرایط آنها اقتضا نکند، نمی‌فروشند. البته تورم می تواند ارزش واقعی یک خانه را کاهش دهد، اما طبق داده های گردآوری شده توسط رابرت شیلر از دانشگاه ییل (اقتصاددان برنده جایزه نوبل که با کارل کیس فقید شاخص های کیس-شیلر را ایجاد کرد)، تنها بار از زمان بزرگ رکود قیمت مسکن در ایالات متحده (تعدیل نشده برای تورم) در طول رکود مسکن به طور قابل توجهی در سطح ملی کاهش یافته است.

اما کاهش قیمت مسکن در منطقه یکی از ویژگی‌های عادی اقتصاد بوده است. به عنوان مثال، قیمت مسکن در ایالت های تولیدکننده نفت، از جمله تگزاس و اوکلاهاما، در طول رکود حفاری در دهه 1980 کاهش یافت. شاخص‌های آژانس مالی مسکن فدرال نشان می‌دهد که قیمت‌های منطقه هیوستون از سال 1982 تا 1988 به میزان 23 درصد کاهش یافت. قیمت مسکن در کالیفرنیا در اوایل دهه 1990 کاهش یافت، همانطور که قیمت‌ها در نیوانگلند پس از “معجزه ماساچوست” که به تشکیل دولت کمک کرد کاهش یافت. مایکل دوکاکیس نامزد دموکرات ریاست جمهوری در سال 1988 شکست خورد.

با توجه به اینکه قیمت‌ها در برخی نقاط چقدر افزایش یافته‌اند و در نتیجه خانه‌ها تا چه حد غیرقابل‌قبول شده‌اند، نباید احتمال دوری از کاهش‌های منطقه‌ای را نادیده گرفت – به‌ویژه که افزایش نرخ فدرال رزرو همچنان بر اقتصاد تأثیر می‌گذارد. تمایل به فضای زندگی بیشتر ناشی از همه‌گیری، نرخ‌های پایین و در برخی مکان‌ها، هجوم خریداران خارج از ایالت که در مراحل اولیه همه‌گیری به مناطق ارزان‌تر یا آفتاب‌تر نقل مکان کردند، قیمت‌ها را در برخی شهرها افزایش داد. ارقام CoreLogic مورد استفاده توسط فدرال رزرو آتلانتا نشان می دهد که از ماه جولای، میانگین متحرک سه ماهه میانگین قیمت مسکن 62 درصد نسبت به فوریه 2020 در منطقه آستین، تگزاس، 66 درصد در فونیکس و 67 درصد در تامپا افزایش یافته است. برای مثال فلا.

توانایی مردم برای خرید خانه در چنین مناطقی به شدت محدود شده است. به عنوان مثال، در منطقه آستین، جایی که میانگین متحرک هزینه خانه با قیمت متوسط ​​در ژوئیه 497623 دلار بود، فدرال رزرو آتلانتا تخمین می زند که سود ماهانه، بیمه و پرداخت مالیات به 3385 دلار می رسد – 49٪ از متوسط ​​درآمد ماهانه خانوار در منطقه قبل از همه گیری، فدرال رزرو آتلانتا خانه های آستین را “مقرون به صرفه” می دانست. اکنون آنها نسبت به خانه های موجود در منطقه گران قیمت بوستون کمتر مقرون به صرفه هستند.

این بدان معنا نیست که قیمت خانه در آستین – یا تامپا، یا بویز، آیداهو، یا نشویل، تن، یا هر یک از مکان‌هایی که قیمت خانه‌ها از زمان شروع همه‌گیری بالاتر رفته‌اند – به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد. اما خطری وجود دارد که آنها این کار را انجام خواهند داد و این خطر برای اقتصاد آنها نیز به شمار می رود. رونق مسکن می تواند اثرات سرریز داشته باشد: برای مثال، مردم بیشتر برای کالاهای خانگی هزینه می کنند، در حالی که تقاضا برای کارگران ساختمانی و سایر نیروی کار مرتبط با مسکن افزایش می یابد و دستمزدها را افزایش می دهد. در رکود، آن مزایا آشکار می شود.

آقای. تحقیقات کیس در مورد رونق بوستون در دهه 1980 به تحریک آقای. علاقه شیلر به حباب های مسکن زمانی که ماساچوست وارد یک رکود عمیق شد – نرخ بیکاری آن از 3.1٪ در پایان سال 1987 به 9.1٪ در پایان سال 1991 رسید. کیس آن را به رونق و رکود بوستون گره زد و نوشت که “به طور قابل توجهی شانس و بدبختی اقتصادی کشورهای مشترک المنافع و منطقه را تقویت کرد.”

تمام املاک و مستغلات محلی است. رکود نیز می تواند باشد.

بنویسید جاستین لاهارت در [email protected]